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長租公寓監管問題引關注 預付金不是誰都能動的“唐僧肉”

長租公寓監管問題引關注 預付金不是誰都能動的“唐僧肉”

長租公寓監管問題引關注 預付金不是誰都能動的“唐僧肉”

今年以來,受新冠肺炎疫情影響,部分長租公寓入住率下降,租金收入減少,特別是來自“租金貸”業務的現金流銳減,導致部分長租公寓企業出現了資金週轉困難。最近,蛋殼公寓就接連傳出拖欠供應商賬款和房東租金、租客被斷水斷電的消息。一時間,長租公寓背後的“租金貸”模式及預付租金使用的監管問題引發了社會各界高度關注。這也表明,強化對住房租賃資金賬戶監管迫在眉睫,長租公寓租金不是誰都能動的“唐僧肉”。

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在傳統二手房租賃市場,參與者爲房東、租客、中介機構,後者爲前兩者提供信息、交易撮合服務,一般收取1個月租金作爲中介費。合同簽訂後,租客需繳納押金和租金,如北京地區慣例爲“押一付三”。此後,每3個月支付1次租金。該模式最突出的問題在於,租客首次付款壓力較大,“押一付三”再加上價值1個月租金的中介費用,相當於一次性支付5個月房租。因此,“租金貸”模式便有了市場。

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在“租金貸”模式下,整個環節的參與者發生了變化,即房東、長租公寓運營商、租客、商業銀行四方。其中,租客與長租公寓運營商簽訂協議,商業銀行向租客發放貸款,這筆錢支付給長租公寓運營商,長租公寓運營商再按月、按季將房租支付給房東。也就是說,房東與租客並不直接發生資金往來。

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乍一看,該模式能夠讓各方獲益――房東獲得客源和租金,租客付款壓力有所緩解,銀行獲得貸款收益,長租公寓運營商則一次性提前獲取租客一年的租金。但問題也恰恰出現在這裏,租金沒有直接支付給房東,而是給了長租公寓運營商。無形中,長租公寓運營商將資金提前歸集,形成了資金池。

就目前的情況來看,該資金池不僅沒有得到有力的監管;相反,多數長租公寓運營商拿到這筆錢後,往往選擇加槓桿收購更多的房源,以此實現快速擴張。但一旦租金收入下降、租金貸來源減少,這一運作模式便會“爆雷”,甚至陷入流動性危機,併產生各種糾紛。

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因此,爲有效避免風險,強化對住房租賃資金賬戶的監管迫在眉睫。目前,深圳、成都、西安、重慶等多個城市先後發文,明確要求加強住房租賃資金監管。其中,深圳明確提出,不得通過“高進低出”“長收短付”等方式,哄擡租賃價格、加大企業資金斷裂風險、侵害房屋權利人和承租人的合法權益。

把租金管起來只是第一步,面對複雜的市場環境和各種潛在風險,監管措施還應“跑在風險前面”,更具前瞻性,多些事前預防,少些事後補救。